一个初到大城市举目无亲的年轻人，有没有一个安全、便利、温暖的房子，可以让他停靠？

长租公寓提供了这种可能性，它正在成为毕业不久，来到大城市打拼的年轻人的新选择。

而另外一些年轻人，他们“没钱买房”、“不愿和父母住一块”、“喜欢社交”、“对品质有一定要求”……也让互联网时代生长起来、注重社群营造的长租公寓，进入了他们的视野。

长租公寓的运营商们——新兴的机构房东，也正在成为房屋租赁市场的鲶鱼，搅动着个人房东和租客们的神经。

去年以来，在国家及地方政策推动下，机构房东的队伍不断壮大，除了早期风投资本投资的独立品牌公寓，开发商和国有住房租赁平台这两大力量也开始加入。

“租购同权”的倡导和落实，则成为机构房东和租赁市场发展的春风。当剥离了附着于房子上的户籍，以及由此衍生的公共资源的价值，买房还有那么重要吗？住到漂亮、热闹的长租公寓里，并且住很久，就像《老友记》一样，会不会成为年轻人新的生活方式？

机构房东蜂拥进场

敏锐的人们会发现，自2015年开始，从中央到各级地方政府，都陆续出台了培育租赁市场和机构房东的政策。

租赁市场也在爆发。链家研究显示，2015年、2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿，预计到2025年，住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。

在政策和市场双重利好之下，一线城市和重点二线城市出现了大量的机构房东。

通过对租赁尤其是机构房东的扶持，来培育规模化、专业化的租赁市场。

最先进入租赁市场的机构房东主要是一些独立品牌公寓商，例如YOU+公寓、魔方公寓等。他们往往规模不大，运营水平也不高，基本都处在“烧钱”模式。

2014年后，开发商也开始大规模布局租赁市场。除了万科，代表性房企还有龙湖、招商蛇口以及金地等。

龙湖于2016年正式开始试水长租公寓，并推出“冠寓”品牌，涵盖“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。

今年年初，龙湖将冠寓品牌升级为集团战略性业务，成为继房地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。

目前冠寓已在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、西安、南京等城市成功运营，并将于9月在深圳开6家门店，房间数达到4746间。

“届时龙湖将成为深圳最大的集中式长租公寓运营商。”龙湖深圳公司总经理张智聪对21世纪经济报道记者表示，希望冠寓能成为年轻人进入大城市的第一个“家”。

央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线，分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。

目前招商运营的公寓面积超过60万平方米，未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局，预计会提供总量过百万平方米的租赁公寓。

相较于独立品牌公寓以及地产服务中介，地产商作为机构房东具有明显的优势。

平安证券认为，依靠自身在产业链多年深耕的经验，地产商能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。

此外地产商还拥有明显的资金优势，如2016年万科平均资金成本仅4.3%，龙湖目前的平均借贷成本也只有4.7%，远低于行业平均水平。

凭借母公司的雄厚财力，开发商的品牌公寓能够专注于早期获取集中式优质房源，在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。

开发商之外，各地方政府旗下的国有租赁平台也将是机构房东的重要力量，进一步扩大机构租赁的规模。

2016年，佛山市搭建了佛山市建鑫住房租赁有限公司，将于2017年内推出518套房源。2017年7月14日，哈尔滨住房集团出资成立的国有控股专业住房租赁平台——悦居网也正式上线运营。

更多的地方租赁平台在搭建。7月17日，广州在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出，拟成立广州住房租赁发展投资有限公司。

8月4日，成都也提出，到2017年底，将组建或改建3至4家国有住房租赁公司。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相较于民营机构，国有企业在获得地方政府支持的同时，也可凭借自身的国有背景更好地进行获取融资。同时，国有企业做租赁，有利于盘活存量房屋。

机构房东的崛起，或将从数量和规模上，彻底改变租赁市场的游戏规则。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，此前我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。

链家研究院院长杨现领指出，中国租赁市场成交额占整个交易市场的7%，远远低于发达国家，如美国、日本，租赁市场占整个交易市场的比重分别为80%、50%。

杨现领判断，未来国内有可能实现70%的机构渗透率，其中机构持有房源比例为10%。

租购同权的美好时代？

用来住的房子，不一定要有产权。这一轮调控背后，实际上中央对于房地产市场有非常明晰的政策，即“房子是用来住的，不是用来炒的”。

多位房地产业内人士指出，1998年房改之时就曾提出租购并举，但此后走偏了，租赁“这条腿瘸了”。新一轮鼓励租赁政策，可以说是对近20年来房地产市场以售卖为主的矫正。

在住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌看来，“租购并举”使更多的人实现住有所居，然而住有所居不一定要有自己的房子。发展租赁势在必然。

从市场的现实来看，一线城市乃至很多二线城市，动辄数万单价的房子，让很多已经步入社会的90后无力承担，租房成为不得已而为之。

多位来深创业的90后告诉21世纪经济报道记者，租房子最怕遇到的是房东中途终止合约，机构房东的出现正在解决这一困扰。

万科、龙湖有关人士说，长租公寓合同可以半年，一年一签，最长可以达十年以上。

为迎合市场需求，品牌长租公寓更多将目标租户定位为年轻人。如，万科泊寓将租客年龄确定为18-40岁，龙湖冠寓为20-35岁。

同时，为了满足年轻人的社交需求，长租公寓一般都设有宽敞的公共活动区域，包括台球、家庭影院、健身房等。

更注重品质的90后们，对价格的敏感度也有所降低。一位泊寓租客说，一个月租金大概要1800元左右，虽然比之前住的地方要更贵一些，但泊寓专业的服务以及良好的社交氛围，让他觉得值得。

长租公寓的出现，正在逐渐影响年轻人的生活方式，甚至置业观念。

2015年中国社会科学院一份报告显示，更看重个人价值的90后大学毕业生，可能成为“不买房一代”。他们当中只有三分之一接受“为了买房，我愿意降低生活质量”；另有超55%的90后毕业生，选择“如果要背上沉重的房贷，我宁愿不买房”。

不过，严跃进表示，要实现租购并举，同权、平权的概念是最关键的。这需要国家和地方政策真正剥离附着于房子、房价之上的各种资源，赋予租房人享有和买房人同等的在这个城市生活、享受当地公共服务的权利。

近期，广州、无锡、常州、郑州和济南等多个城市出台“租购同权”措施，支持拥有经租赁登记备案的承租人在一定条件下可进行落户、子女就近入学以及享受其他公共服务等。

北京走得更快更远。8月17日，北京发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿，对于租赁的赋权下了很大力度，在户籍、教育等方面赋予了承租家庭一些切切实实的权益，在逐步实现“购租并举”上迈出了一大步。

比如，租住公租房可以办理户籍迁入，这使得很多集体户口无房家庭看到了未来。

同时，符合条件的京籍无房家庭子女可以享受在租房所在区接受义务教育的权利。

顾云昌指出，租购并举，已经成为房地产发展长效机制的重要组成部分；杨现领说，未来，人们可以期待租房让生活更美好。

（编辑：张伟贤，如有意见建议请联系：zhangwx@21jingji.com）

(21世纪经济报道)

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