新浪财经讯 8月15日消息，轨交物业近年来成为地产圈的追捧对象。有机构报告近期就指出，未来三到五年内，全国城市轨交基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间。不过，业内专家对新浪财经指出，轨交项目前景较好，但当前面临政策收紧，部分能级不够的城市相关审批节奏会放缓。

　　大型开发商路径：自建资源或联姻

　　“轨道交通+ 物业”的典型形态是 TOD （Transit-Oriented-Development ）模式，核心在于以公共交通站点为中心，通过对地上土地和地下空间的集约化利用，在5-10分钟步行半径内建立服务中心或者城市广场等，满足人群居住、购物、娱乐等多种需求。这种模式在美国、日本和中国香港等国家和地区已发展得较为完善。

　　上海易居房地产研究院与西南交通大学（上海）TOD研究中心近期发布的报告中提到，根据中国城市轨道交通发展规划测算，未来三到五年内，全国城市轨交基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间。正处大周期阵痛期的房企们自然不会放过如此庞大的红利。

　　自2014年以来，绿地、万科、龙湖、京投发展等大中型开发商逐步涉足轨交物业，具体发展途径有所不同，其中绿地和万科较为典型。

　　绿地在2014年7月成立绿地地铁投资发展公司，同时与申通地铁、上海建工等企业组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务，次年又成立了国内首只千亿规模的轨道交通PPP产业基金。目前，绿地已经在徐州、南京、重庆、哈尔滨、济南等地的多条地铁线布局。

　　万科则是属于“联姻”。万科先是在2014年底参与了深铁红树湾物业开发项目，虽然当时万科获得该项目49%的权益分成，但双方合作尚未常态化。2016年双方签署协议成为战略合作伙伴，合作范围扩至珠三角城市。宝万之争尾声阶段，深铁入股万科成为第一大股东。

　　地方国企两两合作模式

　　越秀地产是国有企业广州越秀集团有限公司的控股房企。该公司母集团越秀集团近期宣布与广州地铁组建品秀地产，后者负责开发广州地铁集团旗下的地铁上盖物业，其中越秀集团持有品秀地产51%股权，广州地铁集团持有剩余的49%股权。

　　越秀集团董事长张招兴介绍称，轨道交通+物业给企业带来了新的土地供应方式。广州轨道规划在2035年达到2000公里，会带来大量的城市更新项目、轨道物业的开发机会。他透露，合资公司品秀地产的项目会在条件合适的时候注入越秀地产。

　　越秀地产在业内属中等规模。今年上半年，越秀地产实现营业收入约为人民币 101.6亿元，同比下降 14.9%。毛利率约为 25.8%。核心净利润约为人民币 11.2亿元，同比上升 7.8%。 上半年合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约人民币 279.8亿元。

　　越秀地产董事长林昭远进一步表示，会先通过越秀集团孵化这一项目，适当时候与越秀地产进行互动，这一模式未来会带来很好的利润。

　　轨交物业面临政策收紧

　　值得注意的是，今年7月国务院发布了新的轨道交通建设管理意见，和旧规定将比，政策有所收紧。其中影响较大的包括：

　　新政严格建设申报条件，提高申报建设地铁和轻轨的相关经济指标；严控地方政府债务风险，加大财政约束力度，严禁违规变相举债，对列入地方政府债务风险预警范围的城市，暂缓审批（核准）新项目。按照新政要求，在已经获批规划的43个城市中，按照草案要求，有9个城市债务率不达标。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对新浪财经表示，轨交建设是当前城市更新和城市运营中的一个很重要因素。“类似轨交物业项目其实前景较好。当然实际上有三个问题是需要注意的：

　　第一、轨交项目建设当前其实面临政策的收紧，部分能级不够的城市相关审批节奏会放缓，这会影响此类城市的轨交建设节奏。

　　第二、轨交物业项目也要重视新业态，后续大城市会和租赁市场进行结合，类似轨交上盖物业更多是发展租赁住房业务，而不是过去的TOD项目或者说商住两用项目。

　　第三、轨交项目也需要考虑投入产出关系，其实此类投入产出概念多少也意味着一点，即部分物业未来也可能会有亏损，尤其是部分项目一旦要给城市其他规划让步的时候。

　　从项目的区别来说，万科的此类物业开发，其实是和城市运营的转型进行挂钩的。而对于绿地来说，本身其在多元化上有较多的经验，所以会有此类新的投资。而类似越秀等，相对来说拥有较多的地方资源，但是否可以外拓市场，也还是有不确定性的。”（新浪财经 王茜）

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