“并购王”孙宏斌：接任贾跃亭操盘乐视，吃下632亿万达资产

　　摘要：“今后，房地产行业只能是部分企业的钻石时代，”孙宏斌需要提前布局融创未来5-10年路径，“我的投资不是一时兴起，我得考虑十年甚至更长远。”

　　时代周报记者 刘娟 发自北京

　　资本腕力较量处处在发生。没有情怀鸡汤，需要的仅是能量配得上野心。

　　融创中国（01918.HK，下称“融创”）领头人孙宏斌自带IP属性。一周内，他与落幕枭雄贾跃亭、首富王健林都有着交集—拿下乐视系上市资产的话语权，吃进万达去地产化的630亿元资产，孙宏斌的融创版图正越画越大。

　　今年年底，融创要站到3000亿元的历史最高点。下一个十年，没有4000亿元进不了房地产行业前十名。孙宏斌的新征程需要现有规模再来一番提速。

　　“房地产行业再增长已经很难。”孙宏斌去年至今已屡屡提及，这轮调控力度超过之前每一次。融创的未来在哪里？买对地方、买对时间、多借点钱。

　　未雨绸缪之下，孙宏斌期冀以地产起家，多产业联动经营。从万达、乐视开始，他试图闯出一条“房地产+”特色路径。

　　现在还没有到特别乐观的时刻。尽管据媒体报道，万达董事长王健林认为，转让项目能大幅降低万达商业的负债，但融创却会因为大举收购而大幅提高其负债率。

　　同时，复牌之后，大小股东如何为这笔630亿元巨资投票，还不得而知。万达文旅城后续千亿级别的总投资钱从何来？融创一直小心维护的现金流红线如何平衡下去？两年半过去了，乐视影业何时才能真能注入乐视网？是否会受到明星资本化、跨界并购，以及融资新规等政策的限制？

　　这一系列问题都还需要答案。

　　632亿元的世纪买卖

　　7月10日上午10点，白衬衫王健林和白衬衫孙宏斌签下了近632亿元大买卖，毫无征兆。

　　万达随即发出的短短500字的公告，交代了这笔交易核心—融创以335.95亿元收购万达旗下北京、武汉等地的76个酒店，以295.75亿元拿下万达西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨等地的13个万达文旅项目的91%股权并承担现有全部贷款，总价达631.7亿元。

　　这一大笔钱都将用于万达商业的还贷计划。王健林对外发声：“这次资产转让后，万达商业的负债率将大幅下降。今年内，万达商业计划清偿绝大部分银行贷款。”

　　从被低估的港股愤然离场后，万达商业近两年在努力冲破回归A股新征程中的重重关卡。

　　万达内部人士透露，目前，万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”。他们不希望万达商业被划入房地产板块，目前房地产公司IPO发行几乎处于停滞状态。排队两年多，万达商业IPO的审核状态现为“已反馈”。

　　在地产道路上，融创似乎正和万达背向而驰。

　　王健林迫切希望摘掉“地产商”标签，他要求万达商业每年重资产项目不超过5个，2020年以后原则上不再搞重资产，原则上也不再新增住宅开发。

　　王健林想用实际行动来证明，不当地产商，万达商业这个公司更值钱。而今，万达已经到了可以靠品牌赚钱的时代，不仅是万达广场，也包括万达文旅城。

　　闪电般打包给融创的13个万达文旅城，在完成交割后，将保持品牌、规划、建设和运营“四个不变”，品牌、规划、建设和运营，仍由万达实施把控。

　　孙宏斌依旧愿意在地产盘子里深挖，过去两三年里，他一直不断地“买买买”来扩大地盘。但这笔交易之前，没有任何迹象表明，融创要向商业、旅游和酒店转型发展。

　　在今年5月底的融创股东大会上，孙宏斌还坚定表态，“商业持有型存在很多不确定性，持有型物业比例比较重的公司近几年都在吃亏，融创不希望这一块拖累公司的发展，两三年后再考虑持有型物业。”

　　作为高周转的爱好者，孙宏斌从未透露过喜欢酒店资产。此前香港恒隆集团大大陈启宗就形容“酒店行业是一门糟透的生意”。而这门生意在中国，正在面临过剩的烦恼，即使上市也难带来较高的溢价效应。

　　孙宏斌缘何突然转向，愿意当酒店接盘侠？他没有说话。

　　外界认为，这是孙宏斌接盘万达文旅城的必要代价。万达文旅城和万达广场模式相类，项目启动均搭配有住宅土地资产包，占比可观且价格低廉。这是融创的目标所向之处。

　　万达内部人士介绍称，万达现有的土地储备大部分即为万达文旅城。目前，万达在一、二线城市的可售物业面积占比达63.8%，货值达6244.5亿元。

　　这笔交易需要在7月31日前完成详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。留给孙宏斌的时间并不多。

　　孙宏斌介绍称，这笔（巨资）花的是融创自有资金。截至2017年6月30日，融创账上还有900多亿元现金。

　　但交易要想顺利推进下去，还需要融创股东大会和各地地方政府的点头。融创目前处于停牌状态，其投资者是否认可这笔交易还不得而知。同样，万达文旅城资产包内有不少项目仍处于尚未开工或建设状态，此番出售是否有背万达当初与地方政府的谈判协议，亦不得而知。

　　有意思的是最后一条：双方同意在电影等多个领域全面战略合作。这句话的背景是，在电影产业链终端市场已有霸主地位的王健林，等来了新入行的孙宏斌。

　　拿到乐视系关键席位

　　离7月17日还有不足一周时间。

　　这一天，不出意外的话，孙宏斌将会被推选为乐视网新任董事长。重组乐视影业进乐视网上市体系，将是他接下来工作的重点之一。

　　乐视系这场惊涛骇浪中，被裹挟者形形色色。这家最耀眼的资本宠儿，如今多个生态业务奄奄一息。跟着乐视舰上船的银行、私募、明星、散户和员工等要如何到达彼岸，现在还是未知数。

　　乐视网的大王旗改弦更张，是无奈且必须的最新一步。巨额债务之下的股权质押，资产冻结，准挤兑和讨债危机流，成为贾跃亭黯然离场的最后一根稻草。7月6日，创始人贾跃亭辞去了一切乐视网职务，跟随他13年之久的乐视网董事长头衔即将易位。

　　据时代周报记者了解，改组董事会，以及孙宏斌等人的董事提名议案，都有望成为17日要召开的乐视网2017年第二次临时股东大会的审议事项。

　　曾直言“不参与管理”的孙宏斌正式走向台前，他被视为乐视网董事长职位的第一人选。而门外汉孙宏斌从接洽到入主乐视网，仅仅用了8个多月时间。

　　2016年12月10日下午6点，孙宏斌第一次见到贾跃亭。

　　在资金黑洞里难以喘息的贾跃亭，那会正打算卖掉北京三里屯世茂工三项目救急。在葛洲坝地产董事长何金刚的牵线下，孙宏斌和贾跃亭坐上了谈判桌。

　　这场持续了6个多小时的初次会面，他们从买项目谈到了整体战略投资。一个多月的魔鬼式尽职调查后，孙宏斌带着150亿元火速入局，成为乐视系掌握话语权的二股东。

　　今年1月15日下午2点，孙宏斌与贾跃亭握手言欢的那一幕在朋友圈刷屏了。贾跃亭称孙宏斌为“梦想合伙人”，孙宏斌也为贾跃亭的冒险肯闯点了赞。

　　但交易背后，孙宏斌始终冷静—这笔乐视生意里，没有老乡情结，也没有骑士精神。一切与情怀无关，要契守的只有买卖原则。这是早年绿城、佳兆业收购案败北中孙宏斌得到的深刻教训。

　　孙宏斌抓住乐视最稳固的产业链结构环，其中乐视网是平台、乐视影业掌管内容、乐视致新提供终端，他没有沾手乐视汽车这块烫手山芋。

　　孙宏斌要求一手交钱，一手交股，并在双方协议里附加了权利条款—包括贾跃亭辞去乐视网CEO，融创获得乐视网两个董事会席位，同时向乐视致新和乐视影业派驻财务经理等。

　　今日回看，这些条款都为如今贾跃亭的出局埋下伏笔。

　　今年4月19日，融创风险管控中心高级总经理刘淑青成为乐视网非独立董事，并在董事会中具备“一票否决权”。两个月后，融创提名的郑路（信威集团副总裁）成为乐视网独立董事。这些都在乐视网原本“3+2”，即3名非独立董事和2名独立董事的治理结构中有所体现。

　　彼时，乐视网公司章程对董事会审批的重大事项范围重新界定，并规定重大事项须超过董事会2/3成员同意方可批准。这表明，在贾跃亭尚未辞职之前，融创在乐视网董事会就已有一定掌控力。

　　这轮改组之后，乐视董事会将变成“5+3”的构架，即5名非独立董事和3名独董。7月6日，孙宏斌、梁军（乐视网CEO、乐视致新总裁）、张昭（乐视影业CEO）被提名为乐视网非独立董事，另将再提名一位独立董事。

　　仅面上来看，融创系在乐视网董事会就有三票在握。这远非最终的权力格局，因为梁军和张昭所供职的乐视致新和乐视影业，已经处于融创的实际控制之下。

　　时代周报记者查到的股权信息显示，目前，融创为乐视致新第一大股东（持33.5%的股权），同时还向乐视致新派驻了财务经理。而贾跃亭持有的乐视致新约28%的股权，已被悉数质押。

　　与孙宏斌一样出身联想集团的梁军，在今年5月履新乐视致新总裁，并兼任乐视网CEO，获得融创方面认可。

　　而在接手乐视影业财务权限之后，融创同样完成对乐视影业的实际控制。目前，乐视影业的第一大股东是贾跃亭实际控制的乐视控股，持股21.81%。不过，其99.9%的股权处于质押状态，质权方正是融创。与此相对，融创持有乐视影业21%，仅比乐视控股少0.81个百分点。

　　就在贾跃亭辞职前不久，孙宏斌去为张昭站台助威，并让他不要为钱担心。

　　至此，融创已经掌握了乐视网董事会的绝对话语权。不过，经此一役，孙宏斌不会立即成为乐视网的第一大股东，监管层也不会允许创业板公司出现类似借壳的结果。

　　而此番张昭进入董事提名，或表示乐视影业被重组进乐视网上市公司体系，已进入倒计时。

　　原本应在7月17日复牌的乐视网，在未来3个月里将继续停牌。中泰证券给出了核查意见，“（乐视网）重大资产重组方案将发生重大调整，新方案仍需交易双方进一步论证、沟通，以及重新审计、评估。截至目前，这些工作尚未最终完成。”

　　多线作战做大资产包

　　孙宏斌的本色仍旧是生意人，吃下万达资产、入股乐视，以及眼下一触即发的金科股权争夺战，其第一目的都是为融创的未来布局。

　　2016年10月底，融创千亿销售“小目标”提前实现，跻身行业新梯队。从成立到千亿规模，万科用了26年，碧桂园用了22年，融创用了13年。

　　这一年年底，融创站到了1500亿元的历史最高点。今年，融创要站到3000亿元销售新高点，上半年他们完成了1118.4亿元销售任务。

　　下一个十年，没有4000亿元进不了房地产行业前十名。孙宏斌的新征程需要现有规模再进行提速。

　　行业市场份额在快速向大房企集中，空间和时间的不平衡正带来生产要素的错配。未来5-10年，前十房企市场份额将会占到40%左右。

　　这是房地产市场第一个需要正视的商业逻辑，第二个就是套利性亏损。孙宏斌在过去的一次演讲中，打了这么个比方，1万块钱买了一块地，2万块卖出去了赚了点钱，又花3万块钱买了一块地，如此反复。他曾跟谭华杰（万科高级副总裁）讨论过，套利性亏损让这个行业风险很大。

　　“今后，房地产行业只能是部分企业的钻石时代，”孙宏斌需要提前布局融创未来5-10年路径，“我的投资不是一时兴起，我得考虑十年甚至更长远。”

　　在过去的数年里，孙宏斌的地产战略围绕的都是一个目的：以地块为核心迅速做大规模。在2016年的并购市场，孙宏斌一扫之前连续败仗的阴霾，拿下莱蒙国际一举进入深圳腹地，接盘柳传志联想集团旗下的融科智地，都是他的得意之作。

　　据融创年报披露，2016年，孙宏斌在并购市场上斥资约595亿元。在其2016年新增的5394万平方米土地储备中，有68%都来自收购。但由于大规模资产并购，融创的净资产负债率升至121.5%。

　　今年5月以来，融创陆续收购重庆华城富丽、大连润德乾城和天津星耀等房地产公司的股权及债权，共增加了409万平方米可售计容面积（住宅及商业），总价合计超155亿元。

　　根据最新公布数据，融创以7912万平方米土地储备在全国房企中排第六，万达以7332.6万平方米排第七。

　　孙宏斌在跨界投资的同时，同样也在用资本思维做着地产并购。

　　据不完全统计，近年来，乐视系与深圳市、张家口市、北京市朝阳区和临汾市、上海、贵阳等多个地方政府签署战略合作协议。有媒体报道称，乐视以产业基地，生态城，生态产业园等多种方式，拿下了超2.5万亩土地。

　　土地之上的概念是多变的。有了融创的加入，乐视旗下的土地很快就要进入变现阶段。据时代周报记者了解，在重庆、上海两地的乐视地产项目中，已出现融创的身影。孙宏斌也曾透露，有做电影小镇的想法。

　　孙宏斌期冀以地产起家，多产业联动经营。他看中的机会，在这五大领域：房地产存量市场、金融、资源性行业、大娱乐、大健康。而万达文旅和乐视所做的，正是其中之一。

　　“入股链家，就是探索房地产增量市场的代表。在前后观察、谈判了一年之久后，这笔投资在今年1月9日公布，”孙宏斌透露，“去年，融创去考察了5所金融机构，但太贵了最终没有入手。再有就是资源性行业，他也看了很多有色金属矿。”

　　孙宏斌也爱大娱乐品牌：“要投100亿元以上，这意味着市场大，能做出来，我们觉得乐视是一个大的娱乐品牌。”

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