王府井身滞佛山项目

　　吴娓婷

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　　2017-04-10

　　吴娓婷

　　3月底，佛山市数十名业主因购买的住宅延迟交付，前往有关部门进行信访。这些业主购买的是佛山雄盛王府广场的单位，合同约定的交付日期为2016年的12月30日。

　　早在2011年、2012年，佛山市禅城区就以位于城市中轴的地块吸引王府井集团股份有限公司前来投资，并迁走原地的大型装饰材料城为王府井让路。王府井方面则通过分别联手其他股东共同设立两家联营公司，共同投资开发一个含有住宅、公寓、写字楼、购物中心在内的大型综合体。因王府井的名气和综合体的体量，该项目迅速成为当地的明星项目。

　　经济观察报记者查询发现，王府井的两个合作伙伴在佛山当地的商界、土地资源和地产开发投资方面有深厚的渊源。

　　然而，五年过去，比该项目供地迟的项目早已交付使用，而雄盛王府的业主尚未接到收楼通知。消息人士称项目遇到与土地相关的“深层次问题”。而购物中心部分也因多次推后开业时间而受到外界关注。

　　王府井2016年年报介绍，佛山购物中心项目预计于今年内建成交付。而该公司的官网则有消息指，集团领导确定今年五月底为工程最后完成的期限。

　　交付存疑

　　雄盛王府广场位于佛山季华路沿线，与佛山大道交界。

　　在该项目的施工现场，经济观察报记者看到，多栋住宅外仍旧包裹着绿色帷幕，偶有建筑工人进出工作。写字楼玻璃外墙已铺设。购物中心则尚未封顶，工程在紧锣密鼓地进行当中。

　　该项目的置业顾问表示，住宅会在今年6月底交付，购物中心则定于今年年底试业。

　　但是，业主方面认为这种说法并不可信。一名业主对经济观察报记者说：“整栋楼的外墙还没砌，窗户还没装，地砖没铺，起码还有一半工程。6月底前肯定完成不了。”

　　关于该项目所在的季华路，早前佛山甚至对它赋予了“总部经济第一街”的寄望。季华路东西走向，贯穿佛山市中心区域。政府和学界认为，季华路两侧附近聚集了市、区和街道三级政府机关部门，拥有齐全的文教医疗卫生等公共设施，又是多家金融机构在佛山的总部汇集地，是当之无愧的城市中轴。受惠于广佛一体化，作为连接佛山禅（城）桂（城）和佛山一环的季华路，区位优势会更加明显。

　　区位优势吸引了王府井百货集团前往投资。2011年，王府井方面与其他股东设立佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称“雄盛王府”）开发建设项目的A地块；2012年，又与其他股东共同设立佛山市王府商业置业有限公司（以下简称“王府商业置业”）共同租赁项目的B地块。

　　其中，A地块由住宅、公寓和写字楼构成，B地块则主要是购物中心。

　　王府井曾在相关公告中称：“‘广佛同城’给佛山市带来了巨大的发展机遇，也给佛山市的商业发展提供了巨大的发展空间。此次公司以购物中心形式进驻佛山市场，无论从地理位置、物业体量、设计规划、业态配置都处于当地领先地位，市场前景良好。”

　　经过三年的建设，2015年5月，该项目的住宅开盘，主推带装修的80平方米、110平方米的复式住宅。受访业主对经济观察报表示，当时看中住宅地理位置优越，又拥有王府井在华南的首个购物中心作为配套，预计物业未来会有一定的升值空间。

　　是次开盘的购房合同约定，“2016年12月30日”是收楼的日子。距今已90天。

　　一名业主透露，数天前他们前往政府信访时提出了“明确收楼时间”的要求。“一个月也好，三个月也好，我们要一个确切的日期”，该名业主说。然而截至经济观察报发稿时，业主表示政府或项目公司方面仍未给予回复。

　　除了住宅，外界也关注购物中心本身的完工及开业的时间表。从拿地初期宣布2014年开业后，王府井集团方面已多次将开业时间往后推。该公司2016年年报显示，佛山购物中心项目预计于今年年内开业。

　　经济观察报留意到，王府井集团官网上有公开消息称，2016年5月该集团领导曾调研佛山王府井购物中心项目，定下了“2017年5月底为工程的最后完成期限”的调子。

　　目前距离5月底，尚有不到两个月时间。

　　旧改难题

　　对于住宅延期交付，王府井集团总裁办公室人士对经济观察报称，“对住宅方面的具体情况不清楚，是合作方在负责”，又表示，“住宅延迟交付属于深层次的问题，涉及到当地的镇、村。”

　　其又向经济观察报澄清说：“王府井的（产品）体系里没有住宅”。当时与其他股东组建联营公司，“王府井方面是运营购物中心的角色”。

　　2011年7月，王府井集团联手广州雄盛宏景投资有限公司（以下简称“雄盛宏景”）和佛山市澜石房地产综合开发总公司（以下简称“澜石公司”），组建佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称“雄盛王府”），以起始价3.5亿元拿下季华路沿线的佛禅（挂）2011—015地块。其中，王府井与雄盛宏景分别占雄盛王府20%的股份。

　　该地块属于国有出让用地，规划净用地面积超过4.2万平方米。土地用途为商业服务业设施、兼容住宅用地。地块前身是佛山当时最大装饰材料市场，华艺装饰材料城。其物业权属分为三部分，1-21栋为石湾街道下属的物业，22-31栋为河宕村自有物业，32-35栋则是一家私营物业。

　　该地块在当时刚一挂牌，就被认为是为王府井量身定做。竞买人条件规定：竞买人可单独或联合参加竞买，联合参加竞买的其中一方必须满足是全国连锁百货零售企业（家电、电器专业门店除外），且在国内A股上市的公司，并且“2010年的百货商业零售额达到人民币120亿元以上”的标准。

　　不过，王府井并不是独自涉足该地块，其携手的两个不为外界熟悉的合作伙伴在佛山当地有深厚的渊源。根据王府井方面披露的信息，合作方之一的雄盛宏景的主营业务包括：以自有资金投资；投资信息咨询、教育信息咨询；批发和零售贸易；服装、服饰、床上用品技术开发。尽管雄盛宏景注册地在广州，但持有其95%股份的大股东佛山市南海雅诺士实业集团有限公司是位于佛山南海区九江镇沙头工业区的纺织品企业。而雅诺士集团对外投资的多家企业，除批发贸易业务外，还涉足房地产投资开发经营，建筑材料、装修工程，在佛山市南海区、高明区均有项目。

　　而占有雄盛王府六成股份的澜石公司则是一家集体所有制企业。工商资料显示，澜石公司经营范围主要是（澜石）镇内房地产综合开发，建设，商品房销售，物业管理，物业租赁。澜石公司对外投资的企业中有从事土地一级开发、市政工程、公共场所经营。

　　熟悉三旧改造的房地产企业高管在接受经济观察报记者采访时介绍：“几家房地产企业一起合作开发，内部可以约定分别开发建设自己擅长的领域，例如你擅长商场的开发运营，项目的商场就由你来做；我擅长酒店，我就做项目的酒店。”该名高管又表示，旧改项目与地块的原业主、或者跟原业主有利益关系的伙伴合作最好，便于处理复杂的土地问题。

　　不过，一名在佛山区域做旧改投资的人士则表示，不论企业本身多么努力，旧改项目的成与败，关键是要看当地政府。

　　作为联营公司的股东，王府井集团真金白银投入该项目。2012年2月16日，王府井集团公告拟以股东借款方式向联营公司雄盛王府提供9900万元的三年无息借款，用于建设佛山王府井购物中心项目。王府井百货在第七届董事会第十五次会议上，所有董事出席并一致赞成通过此次借款。

　　股东借款协议称，公司以股东借款方式锁定了该购物中心的经营权，符合公司发展战略。

　　这份股东借款协议同时提及，“（项目的）风险主要来自于市场和政策两方面。公司将通过加强对雄盛王府投资公司建设运营过程的监控，积极推动项目建设，防范风险。”

　　经济观察报发函至王府井百货集团总裁办公室，了解该公司对雄盛王府的建设进度如何监控，与合作伙伴进行过怎样的沟通，但截至经济观察报截稿时间，对方并未回应。

　　工商资料显示，王府井集团现任董事、总裁东嘉生是雄盛王府公司的董事之一。

　　购物中心交付倒计时

　　2012年，王府井再度与广州雄盛宏景共同租赁佛山禅城区佛山大道季华路B地块。土地面积约45767平米，为农村集体建设用地，租赁期为40年。该项目总投资（建设成本）8.6亿元，王府井方面投资总额4.3亿元，占项目投资总额的50%。B地块与前述A地块相邻，两者加起来商业建筑面积达20万平方米。王府井预计“将两个地块统一规划，打造一个总体商业建筑面积达到近20万平方米的大型综合购物中心。”“项目建成后，由本公司负责购物中心统一经营，购物中心的经营利润由双方按照股权比例进行分配。”

　　2015年12月30日，公司第八届董事会第二十四次会议审议通过了非公开发行股份事项，其中佛山王府井购物中心项目是募集资金投资的项目之一。

　　根据今年3月的公告，王府井承诺募集投资到佛山购物中心项目的总额是5.4063亿元。不过截至2016年12月31日，累计投入金额仅为2142.65万元，投入进度仅为3.96%，尚有约5.19亿元资金未投入。公告同时披露，佛山购物中心在2016年实现的效益为-320.52万元。

　　相比之下，同一次非公开发行股份所募集资金投资的其他项目，进度则较快。资金投入进度最快的为哈尔滨群力文化广场，为72.86%。募集资金量最大的是熙地港（郑州）购物中心：6.96亿元，资金投入进度为51.79%。

　　王府井总裁办公室人士称，资金投入进度是根据工程进度来走的，“比如说施工到了多少层，就付一次款”，“可能现在（资金投入进度）只有3%，但过一两个月就到了20%。”

　　王府井的2016年年报显示，截至报告期末，公司累计向雄盛王府并累计提供股东借款9600万元，累计向王府商业置业提供股东借款7827.66万元。

　　此前，王府井方面称佛山购物中心项目总投资为12亿元，由广州雄盛宏景和王府井各按50%持股比例并以同等条件增资或提供股东借款投入。

　　与资金投入进度形成对照，王府井集团领导对佛山项目设定的最后期限已快来临。王府井官网消息显示，去年5月，王府井集团领导调研佛山王府井购物中心项目，确定今年5月底为工程的最后期限。

　　这则消息还透露，集团领导确定，佛山店经营定位为“都市游乐生活地”。目前已与明星冰雪乐园、台湾大鲁阁、悠游堂儿童乐园、UME影城、维力美健身等机构签订合同；优衣库、UR等品牌已达成初步合作意向；已签约和达成合作意向的品牌超过150个，占佛山店招商计划的60%以上。

　　然而，即使该购物中心如期建成交付，也可能面临佛山近年商业项目过剩的压力。

　　戴德梁行在3月发布市场调研报告，对比了佛山中心城区多个商圈的情况。数据显示，2016年，桂城商圈零售存量为68.4万平方米，平均租金是272.9元/平方米/月，空置率达20.8%；季华路商圈零售存量为26.5万平方米，平均租金是237.5元/平方米/月，空置率达30.2%；祖庙商圈零售存量为31.5万平方米，平均租金是403.3元/平方米/月，空置率达9.4%。可见，在三大商圈中，佛山王府井购物中心所在的季华路商圈空置率最高。

　　同时，数据显示2016年，佛山中心城区优质零售市场新增供应刚创下一个历年最高纪录。这一年，佛山岭南站NOVA（6万平方米，祖庙商圈）、佛山丽日广场（9.5万平方米，季华路商圈）、佛山南海悦万城（6万平方米，桂城商圈）、佛山越秀?悦汇天地（5.5万平方米，桂城商圈）、佛山中海环宇城（10万平方米，桂城商圈）五座优质商场开业，新增优质商业面积总计37万平方米，同比增长363%。

　　就佛山优质零售市场供应吸纳而言，2016年，佛山新增供应推升年末中心城区优质商业存量至138.6万平方米，同比上升36.4%；受供应推升，全年净吸纳量达21.9万平方米；大量新增供应的入市及激烈的市场竞争共同将年末中心城区优质商业空置率推升至19.5%，同比升高7.8个百分点。

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