[摘要]宏观政策微调令楼市再次蠢蠢欲动，但与此同时，房地产调控也再度加码。

宏观政策微调令楼市再次蠢蠢欲动，但与此同时，房地产调控也再度加码。

据中原地产统计数据显示，就在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启新一轮房地产整顿。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。而年内，楼市调控已经累计超过220次。

7月27日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受21世纪经济报道记者采访时认为，从7月央行连续在公开市场净投放以来，楼市并没有升温。从安居客的线上表现来看，7月23日-7月26日对比7月16日-7月22日，日均用户浏览量下降的城市占比相对更高，其中用户浏览量上升的城市包括，郑州上升3.23%、苏州上升3.53%、长春上升5.53%，下降较为明显的城市包括，成都下降5.29%、重庆下降3.13%、西安下降4.71%。

不过，张波认为，央行在7月的操作并没有对购房者产生直接的作用，热点城市的降温依然在持续，但是对于房企的影响却是不容忽视的 ，在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下，货币政策的闸门已经开始调松，房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

严防市场“燥热”

关于货币政策与房地产之间的关系，中国经济体制改革研究会副会长樊纲有一个描述：货币是一般等价物，货币跟所有需求都有关系，但所有货币都流向房地产还是因为市场供求出了问题。而这也是当前的房地产市场写照。一边是稳健货币政策，而另一边则是房地产调控维持高压模式。

7月23日，国务院常务会议部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展。会议提出稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕，疏通货币信贷政策传导机制，落实好已出台的各项措施。

具体操作层面已有动作。7月23日，央行开展5020亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作，对冲当日1700亿元逆回购到期量后，实现净投放3320亿元。就在前一周，7月16日至19日，央行分别开展了3000亿元、1000亿元、800亿元、1000亿元逆回购操作，对冲逆回购到期量后，累计实现净投放5400亿元。

微调的货币政策是否会再次引发房地产行业新一轮燥热还未可知，但房地产调控却抢先开启新一轮“严打”模式。截止到目前，7月已经有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策，累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。据21世纪经济报道记者不完全统计，7月份以来各城市出台的调控政策涉及多个方面。这其中包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象、打击房地产领域违法犯罪行为以及暂停个人之间不动产抵押业务等等。

21世纪经济报道记者注意到，个别城市甚至还针对调控房价以比例形式设置了涨幅上限。7月10日，福建宁德市发布通知，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份程度(8882元/平方米)的根底上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。值得注意的是，7月份各地出台的调控政策中，包括宁德、临汾、枣庄、大理、澄迈、西双版纳等在内的三四线城市似乎占据了主流。

政策微调“加热”效应有限

7月27日，中原地产首席分析师张大伟分析认为，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价已经出现异动，逢涨必查，这是此轮房地产政策密集发布的最核心原因；另外，最近货币政策逐渐宽松，各地加紧调控也是为避免市场出现波动。

7月23日，REICO工作室受邀在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会发布了《2018年2季度中国房地产市场报告》。各线城市房价全面上涨且涨幅均高于上季度，6月份二线和三四线城市房价涨幅增加至历史较高水平。二季度，一线、二线、三四线城市新建商品住宅价格分别环比累计上涨1.0%、2.6%、2.6%；一线城市新建商品住宅价格在连续3个季度下降后开始转升；二线和三四线城市新建商品住宅价格继续上涨，且涨幅分别比上季度高1.8个和1.3个百分点。2季度，一线、二线、三四线城市二手住宅价格分别环比累计上涨0.7%、1.9%、1.8%，涨幅均高于上季度。二线、三四线城市新建和二手住宅价格涨幅均逐月增加，6月份，二线和三四线城市新建商品住宅价格月环比涨幅均增加至超过1%的较高水平。

不过，市场异动可能也仅仅是萌芽状态。从58安居客房产研究院提供的线上用户表现数据来看，通过将2018年7月第三周和5月第二周的数据对比可以发现，一二线热点城市的用户浏览量总体呈现下降趋势，例如北京下降了9.4%，上海下降了11.4%，但也有部分城市流量小幅上升，例如苏州上升了2.0%，天津上升了4.3%，哈尔滨上升了4.9%。

张波认为，在楼市调控加“严打”双重的“降温”效力之下，货币政策微调对于楼市的“加热”影响十分有限。此轮的房地产“严打”最首要的影响是“降温持续”，尤其是上半年房价依然上涨的部分二线城市，调控的压力会增大。受此影响，房企在重点调控城市的拿地会更为谨慎。

张波认为，房地产调控将进入“边打边调”。即，“严打”的同时各地调控政策仍然会不断出台，精准化调控政策将成为下半年的“重头戏”。

尽管楼市或许并不会开始新一轮的起飞，但放宽的货币政策对于房企的影响却是不容忽视的。张波表示，在下半年整体经济由“去杠杆”变“稳杠杆”的大背景下，货币政策的闸门已经开始调松，房企资金面的“干渴度”有望得到缓解。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷也坦言，“货币政策的松紧适度基本与房地产无关，政策还是会严控资金流向房地产，指望房地产反弹的可能性是不存在的。不过，房地产行业上下游都有水了，房企大面积渴死也就不太容易。”

楼市调控仍不能放松

调控趋紧是业内整体判断，张大伟预计，2018年下半年，楼市调控力度将全面超过上半年。从7月初开始的多个城市全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，在政策推动下市场也会逐渐保持平稳。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“房住不炒”的逻辑仍然不会变，部分城市还会强调继续管控楼市。但是他也指出，不排除部分地区在银行贷款等方面会根据实际情况进行政策调整的可能。

在继续严格调控的趋势下，降温仍是下半年楼市的主旋律。张波称，“从58安居客房产研究院调研的购房者的信心指数来看，购房者对于楼市整体的信心趋势在上半年呈现下滑之势，虽然在5月稍有回调，但在6月转而明显下跌。可以看出6月政策不断出台，尤其是七部委对于30个城市的房地产市场严格治理更是强化了购房者对于未来的预期，热点城市的房价的上涨动力也会因此得到一定抑制。”

欧阳捷表示，在出口、消费增速大概率下降的趋势下，固定资产投资和房地产投资都必须稳定。政策调控应该主要进行打补钉、微调整，既要避免定向宽松带来楼市局部过热产生泡沫风险，也要防止打压过猛导致预期大跌。

因宏观政策微调，业内也开始出现乐观声音。“接下来还是有很多新的机会，比如购房需求还是比较强劲的，这也容易带来楼市量价上升的态势。”严跃进称。

21世纪经济报道记者注意到，严厉调控之下，房地产市场违法违规现象仍在暗自滋长。一些楼盘仍在极力以一些方式突围限购。而这说明，以行政调控为主要特征的宏观调控仍然不能放松。

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