从全国的数据来看，房地产市场的整体涨幅开始加速放缓，虽然三四线城市继续高位运行，但整体涨幅将出现下行。预计今年第四季度，房地产销售数据的涨幅很可能会降至个位数。

在今年不断加码的楼市调控浪潮下，楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。在多方调控力量的“围剿”下，曾经疯狂的楼市开始逐渐回归了平静。6月19日，国家统计局发布了2017年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，楼市调控政策效果持续显现，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。而在楼市调控政策的持续作用下，房产市场开始呈现出新的特点。

楼市降温愈发明显

5月，全国楼市的整体降温迹象愈发明显。

据国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29个和18个。“其中，一二线城市同比涨幅回落尤其明显。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读中表示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月与4个月回落。

环比方面，在70个大中城市中，房价环比下降及涨幅回落的城市个数有所增加。新建商品住宅价格环比涨幅回落的城市有26个，比4月增加了3个；二手住宅价格环比涨幅回落的城市有30个，比上月增加了8个。

从细节来看，5月144平方米以上的户型成交降幅最为突出，调控之下刚需和改善型需求释放，投资性需求进一步得到抑制。中原地产分析师表示，目前看来，消费者的心理预期发生了明显变化，在调控之后，价格上涨的趋势放缓，信贷大环境收紧之后，因为很多人的贷款不够而放弃了交易，市场上的购房需求相应有所减少。

业内分析称，目前的数据释放出积极信号，充分说明此前过快上涨的房价得到了遏制。随着房价环比持续攀升态势的终结，同比涨幅数据也会逐步体现出调控的效果。

房地产市场呈现新特点

随着楼市调控政策效果的持续显现，如今的房地产市场已经出现了新特点。业内认为，当前楼市的特点是：一线城市总体降温，二线城市市场有分化，弱房价和热房价城市相互牵制，三四线城市总体升温。

中原地产首席分析师也认为，两年前房价领涨的一二线城市从上个月开始进入到调整期，从2015年初的一线城市拉动房价上涨到2016年的二线城市拉动楼市上行，直至现在市场出现逆转，一二线城市整体熄火退烧，而三四线城市去库存明显提速，同时也接下了一二线城市房价上涨的接力棒。

事实上，与4月的情况类似，由于一二线城市房价步入到了调控降温期，三四线城市房价的涨幅逐渐处于领先位置。

据悉，在70城新房价格指数中，房价环比涨幅前三位的城市是蚌埠、北海和湛江，涨幅分别为3.4%、3.2%和2.6%。而哈尔滨、沈阳、西安、九江等三四线城市的新房价格环比涨幅同样居前。

此外，从开发商的销售业绩也可见一斑。近日，在绿城中国的股东会上，绿城中国执行总裁李青岸表示，上半年，三四线城市的销售额差不多占到了整个销售额的一半以上。

李青岸称，对于三四线城市来说，只要没有巨大亏损，公司能走量都会走量，以绿城中国在海南的蓝湾小镇为例，其春节后就卖出了30亿元，目前三四线的库存量已经降至40%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，这是因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果的显现。

但三四线城市房价的上涨同样需要警惕。业内指出，热点三线城市市场交易相对活跃，价格有所抬头，近期一些中小城市的新房价格出现了一房多价、变相加价等炒房现象。

“特别是很多三线城市在执行楼市调控政策的情况下，房价依然在上涨，扰乱了市场秩序。”业内表示，若因相对宽松的政策导向引发了房价上涨，对购房者来说也是不利的。所以，后续要重点管制三四线楼市，为此类城市的去库存保驾护航。

房企下半年或降价

分析统计数据可知，多地房产市场出现了不同程度的降温，对此业内表示，各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，表明各地限购政策已对市场行情产生了影响。

以上海为例，同策咨询研究部总监张宏伟认为，上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此整体表现为“量跌价稳”。不过，进入下半年后，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，开发商必然会启动“保量”的策略。因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年的市场表现特征将是开发商 “以价换量”冲业绩。

事实上，房地产市场的降温让房企们很“受伤”。来自中国指数研究院的数据显示，受到多城市调控升级的影响，在监测的31家企业中，24家房企实现了销售额的同比增长，但涨幅有所放缓，16家房企环比呈负增长，其中包括碧桂园、万科、保利地产、中海、绿城等大型房企。

在销售额超300亿元的房企队列中，碧桂园5月销售额400.6亿元，环比下跌了25.1%，下降幅度最大。万科5月销售额358.9亿元，销售额环比下跌了14.3%，位列其次。

据相关分析显示，今年5月，楼市调控政策依然维持收紧的态势，热点城市严控预售证的发放，新增供应量持续处于低位运行，多数城市成交量出现环比下滑，这已对上市房企的销售业绩产生了影响。

6月5日，万科董事会秘书朱旭在万科的5月销售业绩电话会议上表示：“公司对下半年房地产市场的发展保持谨慎态度，未来的形势可能会比想象中更严峻。”

而面对销量的不断下滑，张宏伟进一步透露，从目前上海楼市反映出的情况来看，尽管还有部分房企坚守着符合自己心理预期的定价线，但已经有部分房企开始主动放弃“底线”，开始主动按政府的指导价格措施积极跑量。他认为，到了下半年，出于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多房企会放弃价格“底线”，甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。

更重要的是，另有业内人士认为，2015年和2016年的土地市场曾拍出过多个地王和多幅高价地，这些地王和高价地的摘得者多数是中型或者小型企业，其缺乏面对下行市场的应对能力，为求自保，不乏向全国龙头房企抛橄榄枝的动作。事实上，今年以来，房地产市场并购谈判暗潮汹涌，大型房企纷纷发起并购，以寻求低价土地储备，从而在已经开始降温的房产市场上为自己博得一丝价格竞争力。

张宏伟也称，今年以来，为了剥离不良资产，或者因为资金兑付压力加大，或者出于调整市场布局战略的需要，并购的市场运作剧增。鉴于此，今年下半年，在资本市场融资环境依旧大幅收紧的预期下，通过销售渠道回笼资金若遭遇瓶颈，房企的资金兑付压力将越来越大，降价销售意愿将增强，这意味着下半年的楼市将进入深度调整阶段。

在多重压力下，第四季度房地产市场或面临调整。业内说，从全国的数据来看，市场整体涨幅开始加速放缓，虽然三四线城市的房价继续高位运行，但整体涨幅将出现下行。预计2017年第四季度房地产销售涨幅很可能会降至个位数。整体市场平稳，一二线城市将进入调控政策抑制下的“降温周期”。

有业内人士表示：“虽然调控政策效果已有所显现，但由于部分地区政策执行得不严通过将周围区县纳入统计数据的方法改变了表面数据，因此，泡沫依然存在，未来政策严控势头难以改变。”

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