近日，国家统计局发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，有65城新建商品住宅价格环比上涨。易居房地产研究院发布的数据也显示，7月受监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12809元/平方米，环比增长1.2%，同比增长8.6%。

相关受访专家表示，从数据看来，百城住宅均价涨幅连续12个月同比收窄，从政策调控看来，调控扩围密度增加力度升级，而从银行贷款情况看来，三四线按揭贷款增长明显。

百城住宅均价涨幅连续同比收窄

近日，国家统计局发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，有65城新建商品住宅价格环比上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从数据来看，7月份一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落。

而在7月份，全国楼市调控密集程度刷新历史记录。据中原地产研究中心数据显示，合计超过60个城市发布了70余次有关房地产市场的调控政策，8月份也有超过25个城市发布了与房地产市场相关的各类调控政策。

在各类调控政策作用下，全国百城住宅均价同比涨幅持续收窄。8月30日，易居房地产研究院发布的数据显示，7月受监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12809元/平方米，环比增长1.2%，同比增长8.6%。

数据显示，当前房价继续抬头，相比6月12658元上涨了151元/平方米。当前100城房价已连续11个月超过12000元/平方米的均价水平，不断接近13000元/平方米。

同比来看，7月100个城市新建商品住宅成交均价同比增幅为8.6%，总体呈现持续收窄的态势。在2017年7月达到27.6%创下历史新高，随后持续收窄，目前已保持连续12个月的同比增幅收窄态势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示，这充分体现了近一年“房住不炒”的政策效应。当然从近期部分城市房价反弹的情况看，要警惕下半年百城房价同比增幅反弹的风险。

从各线城市来看，7月100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为41965、13610和10586元/平方米。值得注意的是，一线城市在2018年1月房价创下了新高，即为42607元/平方米，随后则总体处于下滑态势。

7月一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为2.4%、13.3%和7.3%。严跃进分析指出，总体上看，三类城市同比增幅均有持续收窄的态势。而从幅度上看，二线城市的同比增幅最大，这也是此类城市当前政策频频加码和“打补丁”的原因。

从城市个数来看，7月受监测的100个城市中，房价环比上涨的城市数量为80个，相比6月的74个有所增加。1~7月份房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77、74和80个，这说明房价上涨的城市数量整体上是在增加的。易居方面认为，下半年要警惕更多城市步入房价上涨的行列中。

整体来看，7月百城住宅均价同比增幅继续收窄，体现了政策效应。但从具体城市的数据看，上涨的城市数量是有所增加的。严跃进表示，这也说明虽然部分城市在降温，但部分非热点省会城市以及部分重点三四线城市房价依然在上涨，这是市场风险点之一。

“2018年第三季度房价反弹风险值得防范。尤其是部分三四线城市的市场和房价等方面都需要积极管控。”严跃进认为，部分城市房价涨幅过大，往往会倒逼各类管控政策出台，此类管控或包括二套房贷政策收紧、限购、限售、售楼处督查等内容。

调控扩围密度增加 力度升级

部分城市房价仍在上涨，整体或也存在房价反弹的风险，相应的，政策调控密度和力度都有所升级。

数据显示，今年前7个月，我国主要城市房地产调控累计达260次，同比上涨80%。其中7月单月，全国楼市调控密集程度再创新高，合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策，相比6月份出现了翻倍的变化。

中原地产首席分析师张大伟对中国经济导报记者表示，一线城市具有“风向标”意义。深圳在7月31日发布全面升级调控政策，代表了新一轮楼市调控升级的开始。

中国指数研究院的调研显示，今年上半年限购限售政策新增或升级的城市中，限购方面有超过六成集中在中西部、东北地区；限售方面超过七成集中在中西部和东北地区，这意味着以往调控偏弱的中西部和东北省份正加入“补调阵营”。

以东北地区为例，今年上半年，大连首次出台调控政策，针对不同户籍人群、不同购房需求实施限购、限贷、限售措施；哈尔滨首次出台调控政策，对主城区新建住房实施限购；沈阳调控政策升级，强化限购，将限售范围扩至全市。

除了密度增加外，调控力度也在持续升级。

2016年9月30日，北京发布楼市新政，开启全国新一轮楼市调控浪潮。各地陆续出台多种调控措施，其中最典型的是“四限”：限购、限价、限贷、限售。

北京金融风险管理研究院院长李永壮表示，今年以来，各地房地产调控政策明显升级，在“旧四限”基础上增加“新四限”，即限商住、限离婚、限新落户、限公司。“四限”升级为“八限”，标志着房地产调控中的政策漏洞正被全面压缩。

限购扩容升级，限售向县级城市下沉。数据显示，上半年约有11个城市出台限购政策（海南全省限购）、23个城市出台限售政策（海南全省限售）。西安、长沙、杭州、上海对企业开始实行限购措施，海南、成都等地限购范围持续扩大；诸如济南济阳县、阜阳阜南县等县级城市也出台了较为严格的限售政策。

张大伟认为，7月多个城市发布了约束企业购房的政策，全面封堵投资炒房的可能性。暂停企事业单位购买住房，这一政策有可能继续向多个城市蔓延。

与此同时，各地也不断强化市场监管。北京、重庆、西安、长沙、石家庄、丹东、贵阳等地出台措施，加强市场监督检查；长沙、成都、武汉、西安、佛山、杭州等地出台公证摇号销售政策。西安还规定公证摇号售房时，房地产商应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。

各城市在需求端进行重点调控外，也注重在供给侧解决供需结构不匹配问题。多地集中出台土地供给计划与住房保障政策，加力建设“以政府为主提供政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求”的住房供应体系。

数据显示，今年以来，各地延续去年以来的加速推地模式，仅今年上半年，全国300个城市共推出住宅用地5亿平方米，同比增长30.4%。

在租赁住房方面，自中央提出构建“租购并举”住房制度以来，各地出台诸多有关租赁住房的保障性政策，并在房源保障上进行有力推进。在一线城市中，北京为开发住房租赁项目的企业、农村集体组织和国企等提供长期低息信贷资金；上海提出鼓励国企、事业单位加大新增租赁住房的用地供应；深圳采取多种措施保障租赁住房供应，在供应结构上确立租赁住房和人才住房的硬性供应指标。

此外，多地还加大政策性支持住房建设。北京提出，增加共有产权住房规模；深圳明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别为40%、40%、20%；广东提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。

三四线按揭贷款增长明显

对于房地产行业而言，银行按揭贷款数据可以从侧面反映市场冷热的情况。

日前，四大国有银行中报均已出炉，整体看来，房地产不良贷款有所反弹，三四线按揭贷款增长明显。

中国农业银行行长赵欢表示，房地产贷款过去的不良率一直比较低，但是今年上半年房地产不良贷款有所反弹，农行上半年新发生的不良贷款，约有9%体现在房地产。

根据农行中报，房地产业的不良贷款额由去年年末的57.89亿元上升至85.39亿元，不良率从1.13%上升至1.45%。

赵欢指出，从行业看，不良集中爆发主要还是制造业，尤其是传统的、低端的制造业。农行上半年新发生的不良贷款60%在制造业；15%是在批发和零售行业，主要是受到贸易摩擦等因素的影响。

对于房地产而言，个人房贷一向备受关注。从各家银行反映的情况看，今年上半年三四线城市的个贷增长明显。

农行副行长郭宁宁介绍，上半年农行个人按揭余额3.4万亿元，较上年末新增2700亿元，增长8.5%，占上半年人民币新增贷款的比例为36%。农行房贷利率随行就市，今年上半年按揭贷款利率总体在5.4%左右，较上年增加69个基点。

据了解，农行按揭贷款质量较好，也实现不良双降。6月末，不良贷款余额为100亿元，比上年末下降13亿元，不良率仅0.29%，下降0.07%。值得注意的是，今年上半年农行三四线城市的按揭贷款新增占比高达56%，上升3.9个百分点；热点城市占比9%，占比下降4.5个百分点，二线城市占比持平，为36%。

郭宁宁表示，下半年农行会继续严格贯彻政策，实施差别化信贷政策，提高首套房需求，发展农民安家贷超过4200亿元。

农行如此，工行也不例外。中国工商银行行长谷澍介绍，上半年工行个人住房贷款增量3418亿元，主要是支持居民自住型和改善型的住房需求，90%是一手房、首套房的资金需求。贷款的户均余额是30万左右。一二线城市和三四线城市的比例大概在1：1，热点城市的比重在逐步下降。资产质量比较好，个人住房贷款不良率目前保持在0.29%的水平。

对于房贷利率问题，谷澍表示，工行主要执行“一城一策”房地产差别信贷政策，根据当地调控政策的要求和市场的需求，按照风险定价的原则来确定利率。

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